​ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ณ ธันวาคม 2566​
Building construction Cost estimate of Thailand
มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (องค์กรสาธารณประโยชน์)
            มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้เป็นการดำริของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ตั้งแต่สมัยที่เป็นกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย โดยดำเนินการครั้งแรกในปี 2543 และ ดร.โสภณ ก็เป็นผู้รับผิดชอบงานนี้มาโดยตลอด แต่ในช่วงปี 2556 สมาคมฯ ไม่ได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างเพิ่มเติม ดร.โสภณ จึงรับดำเนินการในนามของมูลนิธิฯ อย่างไรก็ตามในขณะนี้ สมาคมฯ ได้กลับมาดำเนินการเพิ่มเติมอีก แต่คงมีการปรับปรุงราคาเป็นรายปี หรือเป็นรายสะดวก มูลนิธิฯ จึงยังดำเนินการต่อเนื่อง เพื่อให้เป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน และสำหรับประชาชน และนักลงทุนทั่วไปได้ใช้ต่อไป          
           

​ ในการดำเนินการของมูลนิธิฯ มูลนิธิฯได้ดำเนินการศึกษาข้อมูลจากทางราชการและภาคสนามมาดำเนินการจัดทำราคาค่าก่อสร้าง และต่อไปนี้เป็นรายงานการเปลี่ยนแปลงราคาค่าก่อสร้างล่าสุด (ธันวาคม 2564)
ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้6.74%
ซิเมนต์11.80%
ผลิตภัณฑ์คอนกรีต15.61%
เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก25.04%
กระเบื้อง6.52%
วัสดุฉาบผิว3.32%
สุขภัณฑ์1.92%
อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา12.15%
วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ16.90%
รวม 100.00%           สำหรับการเปลี่ยนแปลงล่าสุดตั้งแต่เดือนกันยายน 2564-ธันวาคม 2564 (ไตรมาสที่ 3 ปี 64-ไตรมาสที่ 4 ปี 64) สรุปว่ามีการเพิ่มขึ้นวัสดุต่างๆ เฉลี่ย +1.37% โดยปัจจัยสำคัญก็คือ วัสดุที่ราคาปรับเพิ่มขึ้น ได้แก่ ซีเมนต์ เพิ่มขึ้น +2.8% ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เพิ่มขึ้น +1.5% เหล็ก เพิ่มขึ้น + 0.9% กระเบื้อง เพิ่มขึ้น +1.4% วัสดุฉาบผิว เพิ่มขึ้น+0.1% อุปกรณ์ไฟฟ้า เพิ่มขึ้น +0.1% วัสดุก่อสร้างอื่นๆ เพิ่มขึ้น +2.7% วัสดุที่มีราคาคงที่ ได้แก่ ไม้ และสุขภัณฑ์ ไม่มีวัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาลดลง  โดยมีรายละเอียดเป็นดังนี้:
ดัชนีรวม+1.41%
ไม้0.00%
ซีเมนต์+2.80%
ผลิตภัณฑ์คอนกรีต+1.50%
เหล็ก+0.90%
กระเบื้อง+1.40%
วัสดุฉาบผิว+0.10%
สุขภัณฑ์0.00%
อุปกรณ์ไฟฟ้า+0.10%
วัสดุก่อสร้างอื่นๆ +2.70%

           ค่าวัสดุข้างต้นเป็นส่วนหนึ่ง แต่ราคาค่าก่อสร้างยังประกอบด้วยค่าแรง และภาษีและค่าดำเนินการต่าง ๆ ดังนั้นค่าก่อสร้างที่แท้จริง เพิ่มขึ้น +1.37% ในไตรมาสที่ 4/2564 โดยมีรายละเอียดดังนี้:
1. ค่าวัสดุ60%+1.37%60.82%
2. ค่าแรง20%0.00%20.00%
3. กำไร ภาษีและค่าดำเนินการ20%0.00%20.00%
 100.00% 100.82%
สรุป  +0.82%

           โดยสรุปแล้วการปรับราคาค่าก่อสร้าง โดยใช้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างของทางราชการของเดือนธันวาคม 2564 มีผลออกมาดังนี้:
สรุปการปรับราคาค่าก่อสร้าง โดยใช้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ของเดือนธันวาคม 2564      
            1. พิจารณาโดยเทียบเคียงกับเดือนกันยายน 2564 (กันยายน – ธันวาคม 2564)
            2. จากการเทียบดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง เดือนกันยายน – ธันวาคม 2564 ปรากฏราคาวัสดุก่อสร้างเมื่อวิเคราะห์แล้ว ปรับเพิ่มขึ้น +1.37% โดยราคาวัสดุที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ ซีเมนต์ ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เหล็ก กระเบื้อง วัสดุฉาบผิว อุปกรณ์ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้างอื่นๆ ส่วนกลุ่มวัสดุที่ราคาคงที่ ได้แก่ ไม้ สุขภัณฑ์ ไม่มีกลุ่มที่ปรับลดลง  เมื่อพิจารณาราคาวัสดุทุกกลุ่ม ภาพรวมราคาค่าวัสดุปรับเพิ่มขึ้น +1.37%
            3. ค่าแรงงาน พิจารณาเท่าเดิม ไม่มีการปรับเพิ่ม
            4. กำไรภาษี ค่าดำเนินการ พิจารณาเท่าเดิม ไม่มีการปรับเพิ่ม
            5. เมื่อวิเคราะห์ทั้งค่าวัสดุ และค่าแรงงาน กำไรภาษี ค่าดำเนินการ ทำให้ภาพรวมราคาค่าก่อสร้างอาคารปรับเพิ่มขึ้น +0.82% ทั้งนี้เมื่อทำการนำมาปรับราคาค่าก่อสร้างอาคารแล้ว โดยรวมราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น
รายละเอียดของราคาค่าก่อสร้างอาคารเป็นดังนี้:

หมายเหตุ:
ก:     หักค่าเสื่อมจนถึง 0 เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน
ข:     หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40% แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็ คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปี นั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป
ค:     สำหรับอาคารตามรายการที่ 18, 21 และ 22 มีรายละเอียดเพิ่มเติมดังนี้:
        1.     กรณีอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. และสูงเกิน 23 เมตร จะต้องมีลิฟท์ดับเพลิง 1 ชุดมูลค่าประมาณ 10 ล้านบาท
        2.     อาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. ขึ้นไปยังต้องมีระบบดับเพลิง เช่น ระบบพ่นน้ำอัตโนมัติ รวมเป็นเงินอีกตารางเมตรละประมาณ 1,000 บาท
ง:     สำหรับอาคารในรายการที่ 24 อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น กำหนดให้มีลิฟท์และบันไดเลื่อนอย่างละไม่เกิน 4 ตัว กรณีที่เกินกว่านี้ ประมาณว่ามีค่าก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นเงิน ตัวละประมาณ 4-5 ล้านบาท และนำไปเฉลี่ยเป็นค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรต่อไปนอกจากนี้ผู้ใช้ราคาค่าก่อสร้างอาคาร พึงเข้าใจในสาระต่อไปนี้:

• องค์ประกอบมาตรฐานราคาประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ (ในงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่าง ๆ (0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย
• ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดยควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย เช่น การคำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม)
• ค่าก่อสร้างนี้เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟท์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอยเช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น
• ค่าก่อสร้างนี้คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุมรวมทั้งระเบียงชั้นบน ส่วนพื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน ไม่นับรวมในพื้นที่ก่อสร้างนี้
• ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง
• ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป
• ค่าก่อสร้างนี้จัดทำขึ้นสำหรับสิ่งก่อสร้างทั่วไป กรณีที่มีลักษณะพิเศษหรือมีต้นทุนที่สูง-ต่ำผิดปกติจำเป็นที่จะต้องคำนวณอย่างละเอียดโดยการถอดแบบก่อสร้างเป็นราย ๆ ไป โดยไม่สามารถใช้มาตรฐานราคาค่าก่อสร้างนี้
• ค่าก่อสร้างนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ-ค่าแรงปกติ
• สิ่งที่ควรเข้าใจเกี่ยวกับค่าก่อสร้างก็คือ แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดินด้วย และยังขึ้นอยู่กับภาวะตลาด อุปทานในท้องตลาดอีกด้วย ในบางครั้งค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกันคณะทำงานไม่ได้กำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคารในรายการต่อไปนี้ด้วยเหตุผลดังนี้:
• โรงแรม ขึ้นอยู่กับการตกแต่ง จึงกำหนดเป็นมาตรฐานได้ยาก อาจทำให้เกิดความสับสนได้ โรงแรมอาจมีลักษณะคล้ายอะพาร์ตเมนต์ที่ได้กำหนดราคาไว้แล้ว เพียงแต่มีการตกแต่งและจัดการเป็นพิเศษ
• สระว่ายน้ำ มีลักษณะที่หลากหลายมาก จึงไม่อาจกำหนดให้เป็นมาตรฐานได้ชัดเจน เช่น สนามเทนนิส
• สถานีบริการน้ำมัน รีสอร์ท และอื่น ๆ ก็มีลักษณะที่แตกต่างกันหลายประการ การกำหนดเป็นมาตรฐานเช่นรายการทรัพย์สินอื่นจึงทำได้ยาก
• สำหรับเหตุผลที่ยังไม่กำหนดราคาค่าก่อสร้างของสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ ก็คือ
• รั้ว ขึ้นอยู่กับสภาพดิน การถมที่ การมีคานยึด (stay) หรือไม่ วัสดุ ฯลฯ
• สระว่ายน้ำ มีสระทั้งแบบมาตรฐาน สร้างใต้ดินหรือเหนือพื้นดิน รวมทั้งมีสระว่ายน้ำที่หลากหลายแบบ freeform สำหรับอาคารต่างๆ
• สถานีบริการน้ำมัน มีมาตรฐานที่แตกต่างกันตามจำนวนหัวจ่าย ประเภทน้ำมันและถังเก็บน้ำมัน
• โรงแรม ขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตบแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม
• ห้องใต้ดิน ไม่มีมาตรฐานของห้องประเภทนี้
• ห้องนิรภัย เป็นห้องที่มีความซับซ้อนสูง ขึ้นกับการออกแบบที่แตกต่างกันอย่างมากและมีการสร้างจำนวนน้อย
• โรงเรือนเลี้ยงไก่-สุกร มีความหลากหลายเช่นกัน ตั้งแต่โรงเลี้ยงแบบเปิด-แบบปิด ยังไม่มีมาตรฐานโรงเลี้ยงสัตว์ทั่วไป